Kampf gegen Zweckentfremdung von Wohnraum in Rheinland-Pfalz: Das sind die Erfahrungen der Kommunen

In Kraft ist das Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum seit Februar 2020, es war vom Landtag mit den Stimmen der Ampelkoalition beschlossen worden. Mit dem Gesetz soll verhindert werden, dass Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel länger an Touristen vermietet, gewerblich genutzt oder sogar abgerissen werden oder es zu langfristigem Leerstand kommt. So schreibt es das Finanzministerium in Mainz auf eine parlamentarische Anfrage aus der Fraktion der CDU.

Betroffene Kommunen können seit Inkrafttreten des Gesetzes anordnen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Eine Zweckentfremdung liegt laut Gesetz etwa dann vor, wenn mehr als die Hälfte der Wohnfläche für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, wenn eine Wohnung oder ein Haus länger als zwölf Wochen pro Jahr Touristen beherbergt, sie länger als ein halbes Jahr ununterbrochen leersteht oder baulich so verändert wurde, dass sie nicht mehr für das Wohnen geeignet ist. Kommunen können dem Gesetz zufolge ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro verhängen.

94 Verfahren in Mainz geführt

Genau dieser Betrag steht auch in der seit April 2022 in Mainz geltenden Zweckentfremdungsverbotssatzung. Eine solche Geldbuße kann in der Landeshauptstadt verhängt werden, wenn vorsätzlich oder fahrlässig ohne Genehmigung nach dieser Satzung Wohnraum zweckentfremdet wird. Mit einer Geldbuße von bis zu 5000 Euro kann belegt werden, wer Auskünfte nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt oder Unterlagen nicht oder nicht vollständig vorlegt.

Einem Stadtsprecher zufolge wurden in Mainz im Jahr 2023 im Bauamt 94 Verwaltungsverfahren geführt, in diesem Jahr waren es bis Ende Mai 31 Verfahren. In insgesamt 20 Fällen sei bislang ein Ordnungswidrigkeitenverfahren im Zusammenhang mit Zweckentfremdungen eingeleitet worden. Grundsätzlich werde nach Hinweisen von Bürgerinnen und Bürgern auf eine mögliche Zweckentfremdung ein sogenanntes Überwachungsverfahren eingeleitet, gegebenenfalls folgen dann Kontrollen an Ort und Stelle und – wenn nötig – weitere Schritte, wie ein Sprecher der Stadt mitteilte.

In Landau sind rund fünf Monate nach Inkrafttreten der dortigen Satzung etwa 700 bis 800 Leerstände oder Zweckentfremdungen gemeldet worden. Das heiße nicht unbedingt, dass es in Landau auch tatsächlich so viele Fälle gebe, betonte eine Stadtsprecherin. Die Rückmeldungen würden nun vom Bauamt genau geprüft.

Die Verwaltung in Landau hatte zu Jahresbeginn nach eigenen Angaben rund 20.000 Wohnungseigentümer angeschrieben. Nachdem bis März nur 8140 korrekte Rückmeldungen über 321 Zweckentfremdungen gezählt worden waren, ginge eine zweite Runde an Schreiben heraus. Mittlerweile liege eine gute Datenbasis vor, auf deren Grundlage nun in ein aktives Leerstandsmanagement eingestiegen werden könne.

Es gehe nicht darum, jemanden wegen eines Leerstands zu gängeln, teilte die Landauer Stadtsprecherin weiter mit. Vielmehr gehe es um Beratung und darum, gemeinsam eine gute Lösung zu finden. Ein stumpfes Schwert sei die Satzung aber nicht, weil sie Bußgelder vorsehe. Auch in der pfälzischen Stadt können bis zu 50.000 Euro fällig werden.

In Trier beschloss der Stadtrat im November 2022 eine Zweckentfremdungssatzung. Weil nach Stadtangaben aber erst zuletzt die Stelle eines Sachbearbeiters, der sich darum kümmern soll, besetzt werden konnte, lässt sich in der Stadt an der Mosel noch nicht viel sagen zu den Erfahrungen mit der Satzung.

Viele Anfragen zu Bauberatungen

Klar sei aber schon jetzt, es gebe viele Anfragen im Rahmen von Bauberatungen zu dem Thema Nutzungsänderung von Wohnraum, zu Zwischenvermietungen und möglichen Ausnahmen im Rahmen der Satzung. „Im Rahmen dieser Beratungen werden die Bauherren deutlich auf die wenigen Ausnahmefälle und die gegebenenfalls erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen hingewiesen, die die Zweckentfremdungssatzung vorsieht“, teilte ein Stadtsprecher mit.

Der Trierer Dezernent für Bürgerdienste, Innenstadt und Recht, Ralf Britten (CDU), erklärte, der Bestand beispielsweise an Ferienwohnungen sei durch die Satzung nicht angreifbar. „Sie wirkt also eher zeitlich nach vorne, nicht nach hinten.“ Für ihn sei die hohe Zahl an Nachfragen bei der Bauberatung ein gutes Zeichen und ein Indiz dafür, dass die Satzung Wirkung entfalte. „Denn potenzielle Bauherren machen sich offenbar jetzt viel genauer als vorher Gedanken darüber, ob sie in Ferienwohnungen investieren wollen und wenn ja, welche Konsequenzen das hat.“

Auch das Finanzministerium in Mainz zeigt sich in der Antwort auf die CDU-Anfrage zufrieden und schreibt: „Aus Sicht der Landesregierung wurde durch die Schaffung des ZwEWG das Ziel, Wohnraum zu erhalten, erreicht.“