Wie man den Wert einer Bestandsimmobilie ermittelt, wo bauliche und rechtliche Risiken lauern und wie man den Immobilienkauf solide finanziert, darüber informierten vier Experten am RZ-Lesertelefon. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zum Nachlesen:
Was sind typische Mängel, die beim Hauskauf oft übersehen werden?
Ulrich Kortmann: In erster Linie Feuchteschäden, die nicht sichtbar sind, deren Beseitigung aber unter Umständen kostspielig werden kann. Besonders im Bereich der Kelleraußentreppe sollten Sie hier genau hinsehen. Unter die Lupe sollten Sie auch Dachstuhl und Dachdeckung nehmen. Probleme machen auch immer wieder die Fenster, besonders solche aus Holz – selbst wenn es sich um eine Isolierverglasung handelt. Mein Tipp: Nehmen Sie immer einen Sachverständigen zur Besichtigung mit. Das kann ein Architekt oder ein Bauingenieur sein, der entsprechende Fach- und Sachkunde besitzt.
Worauf muss ich bei einer Erstbesichtigung eines gebrauchten Hauses aus den frühen 1980er Jahren besonders achten?
Ulrich Kortmann: Häuser aus dieser Zeit sind meist regelrechte Energieschleudern! Schauen Sie sich das Heizsystem genau an. Wenn es noch original ist, sollten Sie einen Austausch gleich einkalkulieren. Achten Sie auch auf Feuchtigkeit in Außenwänden und im Keller – damals war die Dämmung selten mehr als vier cm dick, heute sind 18 cm Standard. Auch die Fenster sind meist veraltet, heute sind Dreifach-Verglasungen die Regel. Berücksichtigen Sie den Modernisierungsstau bei den Verhandlungen und der Finanzierung!
Soll ich zu einer Folgebesichtigung einen Sachverständigen mitnehmen?
Frank Klenner: Wenn das Haus Auffälligkeiten aufweist, die über baujahrbedingte typische Gebäudeschwächen hinausgehen, auf jeden Fall! Denn ein vereidigter Sachverständiger liefert Ihnen nicht nur Informationen, die Ihre Kaufentscheidung betreffen, sondern er haftet auch für seine Aussage.
Der Makler legt uns einen Gebäudeenergieausweis vor. Worauf muss ich dabei achten?
Ulrich Kortmann: Vermutlich handelt es sich um einen verbrauchsorientierten Energieausweis, der den Energieverbrauch der letzten drei Jahre abbildet. Als Anhaltspunkt ist das in Ordnung, wenn man das individuelle Nutzerverhalten und die Personenzahl berücksichtigt. Fragen Sie also gezielt nach! Einen aussagekräftigeren Wärmeschutznachweis, der den Energiebedarf rechnerisch ermittelt, werden Sie bei einer Gebrauchtimmobilie kaum erhalten.
Kann ich auf einen direkten Kontakt zum Verkäufer bestehen oder muss ich mich mit dem Makler begnügen?
Detlef Erm: Auf einen direkten Kontakt zum Eigentümer kann ich nicht bestehen. Wenn er etwa im Ausland lebt und einen Makler mit dem Verkauf beauftragt hat, werde ich von dem Eigentümer nicht verlangen können, dass er nach Deutschland kommt, nur damit ich ihn kennenlerne. Die Kontaktaufnahme zwischen Verkäufer und Käufer ist eine Sache des persönlichen Geschmacks. Manche legen Wert darauf, dass man sich vorher kennenlernt, andere nicht. Dann sieht man sich zum Notartermin zum ersten und zum letzten Mal.
Wir haben ein Haus angeboten bekommen, das nicht unterkellert ist. Worauf müssen wir achten?
Ulrich Kortmann: Die wichtigste Frage ist: Steigt Feuchtigkeit vom Untergrund her auf? Mit bloßem Auge können Sie das kaum erkennen, zumal Bodenbeläge oft die Sicht verdecken. Aber Sie können die Feuchtigkeit von einem Architekten oder einem Sachverständigen, zum Beispiel für Feuchteschutz oder für Schall- und Wärmeschutz, messen lassen.
Wir haben ein schönes Haus auf dem Land gefunden, das jedoch eine Heizungsanlage von 1978 hat. Welche Rolle spielt das bei der Preisverhandlung?
Ulrich Kortmann: Nach einer Stichtagregelung müssen Heizkessel, die vor dem 1.10.1978 eingebaut wurden, innerhalb von zwei Jahren nach dem Hauskauf entfernt werden. Ein solcher Heizkessel hat für den Käufer keinen Wert – das sollte beim Kaufpreis Berücksichtigung finden.