Wie und vor allem zu welchem Preis das geschehen soll, ist allerdings nach der jüngsten gemeinsamen Sitzung von Stadtrat sowie Bau- und Stadtkernsanierungsausschuss und dem dort vorgestellten Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen einem Umbauentwurf und einem fiktiven Neubau weiterhin völlig offen.
Das Gutachten eines Kölner Büros kommt zu dem eindeutigen Ergebnis, dass ein Umbau des bestehenden Gebäudes bei einer noch zu erwartenden Laufzeit von 50 Jahren deutlich wirtschaftlicher sei als ein Abriss des Sportclubs und ein anschließender Neubau. An dieser Einschätzung kamen aus Reihen des Rates während der Sitzung jedoch erhebliche Zweifel auf. Vor allem Personen, die selbst als Architekten oder Ingenieure tätig sind, kritisierten Unklarheiten bei der ein oder anderen Variable innerhalb der durchgeführten Wirtschaftlichkeitsstudie.
Für Neubau liegen keine Zahlen vor
Die Gutachter loben vor allem die vorhandene Flächeneffizienz des Bestandsgebäudes, das derzeit eine Nutzfläche von 1100 Quadratmetern aufweist. Die Schwierigkeit in der Untersuchung: Grundlage für die Ermittlung der Wirtschaftlichkeit eines Umbaus des ehemals als Fitnessstudio genutzten Objekts zu einer funktionalen Stadthalle ist der Siegerentwurf (inklusive Kostenschätzung) eines Architektenwettbewerbs. Für einen potenziellen Neubau liegen dazu bisher keine Zahlen vor, sodass hierfür eine rein imaginäre Idee als Vergleich dienen musste.
Die Investitionskosten für die erstmalige Herstellung einer Stadthalle an dieser Stelle schätzen die Gutachter im Falle eines Umbaus auf 6,495 Millionen Euro, im Falle eines Neubaus auf 10,619 Millionen Euro. Durch Kreditzinsen zur Finanzierung des Vorhabens und durch künftige Instandhaltungsarbeiten in den nächsten Jahrzehnten würden sich die Kosten noch einmal deutlich um mehrere Millionen Euro erhöhen.
Doch die Kosten allein bestimmen laut Gutachtern des Büros DKC-Kommunalberatung nicht die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie, sondern auch deren Nutzen ist gefragt. Bei einer Nutzwertanalyse werden bestimmte Kriterien untersucht und je nach Wunsch gewichtet. Diese Kriterien wurden von Stadtbürgermeister Stefan Leukel, von dem von der Stadt beauftragten Sanierungsberater Michael Jahn (MAP-Consult) sowie Katrin Lück von der Bauverwaltung festgelegt. Auch bei dieser Bewertung sieht das Gutachten die Variante Umbau klar im Vorteil.
Schätzungen dienen dem Vergleich
DKC-Geschäftsführer Michael Schultze-Rhonhof betonte, dass sein Büro keine Präferenz für Um- oder Neubau habe und man die Zahlen nicht auf ein gewünschtes Ergebnis „hinrechne“. Zugleich machte er deutlich, dass die Zahlen in dem Gutachten (etwa zur Bauzeit oder zu den tatsächlichen Kosten) keine fixen Angaben, sondern Schätzungen seien, die lediglich zur Verdeutlichung des Vergleichs beziehungsweise des Unterschieds zwischen beiden Varianten dienten.
Während beispielsweise Sandra Hering (SPD) die Bewertung als plausibel beschrieb und ihr Fraktionskollege Clint Sikorski das Umbaumodell für seine Flächeneffizienz würdigte, sah beispielsweise Daniela Menk (CDU) die Kosten für einen Neubau „extra hoch“ und die für einen Umbau „extra günstig“ angesetzt. Jürgen Kohlhas (WGH) bemängelte, dass die Festsetzung der Kriterien und deren Gewichtung für die Nutzenanalyse nicht von einem Gremium (beispielsweise dem Bauausschuss) festgelegt worden seien. Thomas Leue (WGH) kritisierte Unschärfen bei einigen Parametern im Gutachten, während Volker Kunz (CDU) den Umbau eines rund 20 Jahre alten Gebäudes als „faulen Kompromiss“ bezeichnete.
Die Abstimmung über das weitere Vorgehen findet in der nächsten gemeinsamen Sitzung von Stadtrat und Bau- und Stadtkernsanierungsausschuss am Donnerstag, 10. Oktober, um 19 Uhr in der Stadthalle in der Leipziger Straße statt.