Denn der Gesetzgeber hat sich – auf richterliche Anordnung – bei der Reform der Grundsteuer vom Einheitswert als Berechnungsgrundlage verabschiedet und eben den Bodenrichtwert als ein Kriterium für eine Neuberechnung festgelegt. Einer Regelung, der auch das Land Rheinland-Pfalz folgt.
Doch der Reihe nach: Rund 2650 Kaufverträge unbebauter Grundstücke aus den Jahren 2020 und 2021 sind das Datenvolumen, aus dem heraus die Mitglieder des Gutachterausschusses für Grundstückswerte die Ergebnisse für rund 12 000 Bodenrichtwertzonen in den vier Landkreisen Rhein-Lahn, Westerwald, Altenkirchen und Neuwied ermittelt haben. Alle zwei Jahre (im Zeitraum 2018 und 2019 waren es 4200 Kaufverträge) wird diese Erhebung fortgeschrieben, zu Jahresbeginn 2022 fand die jüngste Aktualisierung statt.
Blickt man genauer auf den Rhein-Lahn-Kreis, so lässt sich feststellen, dass das Bodenwertniveau für erschließungsbeitragsfreie Wohnbaugrundstücke sich schon deutlich unterscheidet, und das Gefälle auch größer ist als in manch anderem der drei Kreise im Bereich Westerwald-Taunus, für den der Gutachterausschuss unter Führung von Wiebke Böhm zuständig ist. So schwankt der durchschnittliche Preis von 166 Euro pro Quadratmeter in der Stadt Lahnstein bis 70 Euro in der Verbandsgemeinde Nastätten.
Dass Lahnstein im gesamten Bereich der 30 Verbandsgemeinden und verbandsfreien Städte im Amtsbezirk mit Platz 3 auf dem „Treppchen“ landet, hat dabei schon Tradition, wie neben Böhm auch Dirk Fitting, Behördenleiter des Vermessungs- und Katasteramts Westerwald-Taunus, Abteilungsleiterin Gabriele Hückelheim und Fachgruppenleiterin Ramona Fehse bei einem Gespräch in Westerburg konstatierten.
Schaut man sich den gesamten Amtsbezirk an, so rangieren lediglich die Verbandsgemeinde Unkel – nicht zuletzt wegen ihrer Nähe zum Großraum Bonn – mit 241 Euro pro Quadratmeter und die Stadt Neuwied (231 Euro) vor der größten Stadt im Rhein-Lahn-Kreis, deren unmittelbare Nachbarschaft zum Oberzentrum Koblenz als „Preistreiber“ beurteilt werden kann.
Doch auch die Verbandsgemeinde Diez erreicht mit einem dreistelligen Durchschnittswert noch einen Platz unter den ersten acht, was sicher auch auf die Nähe zur Autobahn 3 zurückzuführen ist. Auch wenn der Gutachterausschuss erneut für die Verbandsgemeinde Nastätten den niedrigsten Bodenrichtwert ermittelt hat, zeigt sich in der Veränderung zum Jahr 2020 besonders deutlich, dass immer weiter steigende Immobilienpreise sich auch auf die Bodenrichtwerte auswirken. Mit Wissen und Hamm rangieren zwei Verbandsgemeinden aus dem Kreis Altenkirchen mit 47 Euro am Ende der 30er-Liste.
Bei den Ackerflächen reicht die Spanne im Rhein-Lahn-Kreis von 40 Cent pro Quadratmeter in der VG Loreley bis zu 3,00 Euro in der Stadt Lahnstein. Hier ermittelte der Gutachterausschuss einen durchschnittlichen Zwei-Jahres-Anstieg von 14 Prozent. Beim Grünland beträgt im Vergleich zu 2020 das Plus sogar 20 Prozent. In beiden Bereichen liegt der Kreis damit deutlich über dem Anstieg in der gesamten Region, der bei 11 beziehungsweise 13 Prozent liegt.
Aber wie beeinflusst der jetzt festgesetzte Bodenrichtwert nun das, was ab Januar 2025 auf den (Grund-)Steuerzahler zukommt? Zunächst einmal weist Dirk Fitting darauf hin, dass in dieser Angelegenheit der Fiskus die Fäden in der Hand hält. Von der Finanzverwaltung sollen Besitzer von Grund und Boden ab Mai ein Infoschreiben mit den relevanten Fakten erhalten. Ab 1. Juli soll dann die Erklärungsabgabe im Netz über www.elster.de möglich sein. Das Fristende ist auf den 31. Oktober festgesetzt.
„Im Prinzip ist das gar nicht so viel Aufwand“, erläutert Gabriele Hückelheim. Das Gros der Steuerzahler müsse lediglich die Wohnfläche und das Alter des Hauses angeben, ergänzt sie. Die Experten treten zudem möglichen Befürchtungen entgegen, dass der Bodenrichtwert nun zu einer alles überlagernden Größe bei der Berechnung der Grundsteuer werde.
Ein Wert von 120 Euro würde im Vergleich zu einem Bodenrichtwert von 60 Euro zu einer Steigerung von 6 Prozent bei der Grundsteuer B führen, so ein Rechenbeispiel. Dagegen würde die Steuer bei einer Wohnfläche von 260 Quadratmetern um 80 Prozent höher liegen als bei einer Fläche, die nur 130 Quadratmeter ausmacht. Größere finanzielle Veränderungen erwartet man im Westerburger Vermessungs- und Katasteramt eher dadurch, dass Gebäude oder Höfe auf landwirtschaftlichen Flächen künftig der Grundsteuer B und nicht länger der Grundsteuer A unterliegen.
Die Bodenrichtwerte sind abrufbar unter www.boris.rlp.de oder www.geoportal.rlp.de