Vor 75 Jahren, am 19. Mai 1950, wurde die Kreissiedlungsgesellschaft (KSG) Birkenfeld gegründet, die neben der Obersteiner Baugenossenschaft (OBG) der wichtigste Akteur auf dem Wohnungsmarkt an der oberen Nahe ist. Auf Initiative von Landrat Jakob Heep hoben damals der Landkreis, die sechs Ämter und 61 Gemeinden das Unternehmen geeinsam aus der Taufe. Heute hält der Landkreis 60 Prozent des Stammkapitals, gefolgt von der Stadt Birkenfeld, der Verbandsgemeinde Herrstein-Rhaunen, weiteren 32 kommunalen Gesellschaftern und der Kreissparkasse.
Dringlichste Aufgabe war, die Gemeinden dabei zu unterstützen, Wohnraum für Heimatvertriebene und Flüchtlinge zu schaffen. Ab 1952 konnte die Gesellschaft neue Schwerpunkte setzen und baute in Baumholder, Birkenfeld, Hoppstädten und Weierbach insgesamt 366 Wohnungen für US-Dauerbeschäftigte, davon 96 für den Bund und 270 als Eigenmaßnahmen. Weitere Mehrfamilienhäuser errichtete die KSG für Post-, Bundes- und Landesbedienstete sowie – binnen eines Dreivierteljahrs – für Zollbeamte in elf Orten an der Grenze zum Saarland.
Für einen Quantensprung sorgte die Umwandlung zu einem modernen Dienstleistungsunternehmen für private Bauherren: Zwischen 1954 und 2001 verwirklichte die KSG etwa 1500 Einfamilienhäuser – vornehmlich in Vollbetreuung durch Bauingenieur Martin Heydt samt Finanzierung, standardisierter oder individueller Planung und Bauleitung. Alle finanziellen Vergünstigungen und Mengenrabatte gab die Firma, die damals noch von der 1990 aufgehobenen Wohnungsgemeinnützigkeit profitierte, an ihre Kunden weiter. „Wir haben darauf hingearbeitet, den vielen Bauwilligen, die nur über ein geringes Einkommen verfügten, nach den Möglichkeiten des sogenannten Familienheimgesetzes zu helfen“, erinnert sich der von 1978 bis 1999 amtierende Geschäftsführer Egon Piro, den Gerd Schwabe (2000 bis 2017) beerbte.
Vor allem in Birkenfeld gibt es lange Wartelisten
Hatte in den 1990er-Jahren die Zuwanderung von Aussiedlern noch den Truppenabbau kompensiert, so nahmen die Leerstände auch bei der KSG vorübergehend zu – was aber längst passé ist: „Vor allem in Birkenfeld haben wir lange Wartelisten“, berichtet Michael Schunck, der seit 2021 die Geschäftsführung innehat. 265 der 616 Wohnungen befinden sich wie der Verwaltungssitz in Birkenfeld, 144 in Baumholder, 79 in Hoppstädten-Weiersbach sowie 70 in Idar-Oberstein (größtenteils im Stadtteil Weierbach, zudem in Nahbollenbach, Georg-Weierbach und Hammerstein). Hinzu kommen fünf Mehrfamilienhäuser in Herrstein, je zwei in Rhaunen und Berschweiler, je eins in Brücken, Gimbweiler und Ruschberg sowie ein Zweifamilienhaus in Ellweiler.
Erschwingliche Mieten tragen dazu bei, dass die meisten Mieter lebenslang der wirtschaftlich auf soliden Beinen stehenden Gesellschaft treu bleiben, die sieben Mitarbeiter hat. „Wir verfolgen weiterhin einen non-profit-Ansatz“, betont der KSG-Chef: „Allerdings stellen uns die in den letzten drei Jahren unverhältnismäßig stark gestiegenen Instandhaltungskosten derzeit vor besondere Herausforderungen.“
Im Frühjahr 2024 lief unter seiner Regie das erste größere Bauvorhaben seit 1997 an: die Kernsanierung der „Feldwebelhäuser“ im Vorfeld der ehemaligen Heinrich-Hertz-Kaserne. Im künftigen „Wohnpark im Schönenwald“ wird die mit Abstand modernste Wohnanlage des Unternehmens mit zwölf Wohnungen von 77 bis 111 Quadratmetern entstehen. Auf rund 3 Millionen Euro sind die Modernisierungskosten veranschlagt. „Die Nachfrage nach Wohnraum hat in den letzten Jahren gerade in Birkenfeld stark zugenommen“, begrüßt Landrat Miroslaw Kowalski, der Vorsitzende des KSG-Aufsichtsrats, das Projekt, das bis März 2026 abgeschlossen werden soll. Bereits für den Herbst ist ein „Tag der offenen Tür“ mit Jubiläumsfeierlichkeiten geplant.
Der erste Geschäftsführer der Kreissiedlungsgesellschaft nach der Gründung im Mai 1950, Dr. Oswald Morenz, er wurde 1953 zum hauptamtlichen Bürgermeister der Stadt Birkenfeld gewählt. Danach übernahm Kurt Köhler, der aus Norddeutschland kam, die Geschäftsführung bis 1956. Köhler war damals zugleich Geschäftsführer der gleichnamigen KSG Bad Kreuznach. Ab 1957 wurde Walter Mörscher Geschäftsführer in Birkenfeld. Ihm zur Seite stand Martha Bohrer als Prokuristin.
Die Baubetreuung konnte nur im Rahmen der Satzung und des Gemeinnützigkeitsgesetzes erfolgen. Einkommensschwache und große Familien sollten eigenen Wohnraum zu günstigen Kosten erhalten. Dies wurde überwiegend umgesetzt durch den Bau von Eigenheimen und war möglich durch umfangreiche Eigenleistung als Selbsthilfemaßnahme („Muskelhypothek“) in Verbindung mit Nachbarschaftshilfe und Baudarlehen des Landes Rheinland-Pfalz. Die Belastung (Zinsen und Tilgung) war nur geringfügig höher als die Wohnungsmieten.
Der Gesellschaft kam entgegen, dass sie in Birkenfeld, Baumholder, Tiefenstein und besonders in Idar und Oberstein ganze Straßenzüge als sogenannte Spätheimkehrersiedlungen betreute. Fast alle Häuser waren gleichen Bautyps. Diese Projekte wirkten sich auch positiv auf die Eigenkapitalbildung der Gesellschaft aus und waren für den Bau weiterer Mietwohnungen notwendig, weil das Gesellschaftskapital von 72.500 Mark sehr gering war.
Die Gesellschaft unterhielt damals eine eigene technische Abteilung mit zwei Bauingenieuren, einem Bautechniker und einer kaufmännischen Kraft, sodass sie fast keine freien Architekten mehr engagieren musste. Dies gilt auch für den Bau der Mietwohnungen von 1955 bis 2000. Nur in den 1970er- und 80er-Jahren, als große Nachfrage im Eigenheimbau bestand, wurde hin und wieder für die Planung ein externer Architekt hinzugezogen.
Sogar jenseits der Mosel betreute die KSG Bauvorhaben
Bemerkenswert ist, dass die Gesellschaft auch außerhalb des Kreises Birkenfeld tätig war, hauptsächlich im Kreis Bernkastel-Wittlich, wozu in jedem Einzelfall die Genehmigung der Bezirksregierung eingeholt werden musste. Es gab Baubetreuungen in Neumagen-Dhron, Piesport, Morbach, Elzerath, Bischofsdhron, Gonzerath, Hoxel und sogar jenseits der Mosel in Klausen. Die Betreuungstätigkeit schwächte sich in den 1990er-Jahren erheblich ab und kam schließlich ganz zum Erliegen. Die Hauptgründe lagen im Fertighausbau, der Tätigkeit von privaten Baufirmen in Verbindung mit Banken, Bausparkassen, Versicherungen. Die unzureichende öffentliche Förderung des Wohnungsbaus trug ein Übriges dazu bei.
Ab Mitte der 1970er-Jahre zeichneten sich Vermietungsschwierigkeiten beim älteren Wohnungsbestand der KSG ab. Dieser Entwicklung wollte man entgegensteuern. Auch die Landesregierung erkannte diese Tendenz und legte ein Förderungsprogramm in Form von „verlorenen Zuschüssen“ und zinsgünstigen Darlehen auf. Hiervon machte die Gesellschaft regen Gebrauch und nahm neben Eigenmitteln Bankdarlehen in Anspruch. Die daraus entstandenen Belastungen wurden durch moderate Mietanpassungen abgedeckt.
Ende des 20. Jahrhunderts war der gesamte Wohnungsbestand mit Zentralheizungen und isolierverglasten Fenstern ausgestattet, was im Vergleich zu anderen ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen im Land einmalig war.
Die meisten KSG-Wohnungen befinden sich in einem modernen Zustand
Weitere Verbesserungen im Modernisierungs- und Energieeinsparungsbereich wurden kontinuierlich fortgeführt, zum Beispiel die Dämmung von Obergeschossdecken, die Erneuerung der Elektroinstallation und Fliesen bei Badmodernisierungen. Fassadendämmungen zur Energieeinsparung erforderten den größten Kostenaufwand und stehen kurz vor dem Abschluss.
Eine wichtige Maßnahme zur nachhaltigen Vermietbarkeit war der nachträgliche Anbau von Balkonen, wo es bautechnisch und statisch möglich war. Außerdem zählt der Bau von Fertiggaragen und Carports zur Wohnwertverbesserung. Die Zahl der Balkonanbauten dürfte sich zwischen 170 und 180 bewegen. So präsentiert sich die überwiegende Mehrzahl der KSG-Wohnungen heute in einem modernen Zustand.