Es ist ein ziemlich großer Betonklotz, der da gebaut wird: 6200 Quadratmeter Bürofläche entstehen derzeit in der Joseph-Funken-Straße 11 im Koblenzer Stadtteil Bubenheim. Im November dieses Jahres soll das Gebäude mit dem Namen YUO (Abkürzung für „Your Urban Office“) für Unternehmen einzugsbereit sein. Der Bauherr wirbt damit, eins der nachhaltigsten Bürogebäude der Stadt zu bauen. Warum er sich da so sicher ist und was das für künftige Mieter bedeutet, wollte unsere Zeitung bei einem Besuch auf der Baustelle wissen.
Wie ein dreidimensionales, kantiges U reckt sich der Rohbau des YUO (deutsch: dein städtisches Büro) in die Höhe. Noch ist sowohl außen als auch innen viel Beton zu sehen. Ein großer gelber Baukran ist fest vor dem Haupteingang verankert. Zumindest Fenster sind an vielen Stellen aber schon montiert. „Dreifachverglasung“, sagt Projektleiter Christian Schaeffer vom Generalplaner CMF und meint damit: Bei diesem Gebäude ist eine gute Wärmedämmung fester Bestandteil des Gesamtkonzepts. Sebastian Buchholz, Geschäftsführer des Projektentwicklers Stadt.Land.Immobilienentwicklung, sagt: „Wir bauen hier gerade das energieeffizienteste Bürogebäude in Koblenz.“
Begrünte Dachterrassen, Holz aus zertifizierter Forstwirtschaft, Luft-Wärmepumpen, eine PV-Anlage auf dem Dach, Ladestationen für E-Autos und E-Bikes: Das YUO wirbt damit, besonders umweltfreundlich zu sein. Ziel des Ganzen ist es, dass sich Mieter auf niedrige und kalkulierbare Nebenkosten (2 Euro pro Quadratmeter) verlassen können und gleichzeitig ihren CO2-Fußabdruck verringern.
Entscheidend dafür ist die angestrebte Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen. „Sie haben hier nur eine Energiequelle mit Strom. Daraus ergibt sich eine Planbarkeit für den Nutzer“, sagt Sebastian Buchholz auch mit Blick auf die steigende CO2-Bepreisung in den nächsten Jahren. Verglichen mit einem Referenzgebäude, das nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes 2020 gebaut ist, soll das YUO im Betrieb später rund dreiviertel weniger Energie verbrauchen.
Gebaut wird nach den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) und des Qualitätssiegels für nachhaltige Gebäude (QNG). Die Standards sind umfangreich, sagt Projektleiter Christian Schaeffer, „und man kann keine weglassen, sondern muss alle bedienen“. Dabei geht es nicht nur um Energieeffizienz, sondern auch um Barrierefreiheit oder eine hohe Aufenthaltsqualität. „Es ist alles sehr aufwendig“, sagt Schaeffer, der schon viele Bauprojekte begleitet hat. Alle Bauschritte werden dokumentiert, um sie unabhängigen Dritten zeigen zu können.
Schaeffer sieht in dem ganzen Aufwand einen großen Vorteil. Aus seiner Sicht wird das YUO auf lange Zeit mit Gebäuden der Zukunft mithalten können, was den Energieverbrauch und die Technik angeht. Große Entwicklungssprünge sieht er in den kommenden Jahren nicht mehr. „Bei Gebäuden und Energieverbräuchen sind wir von dem, was physikalisch möglich ist, schon weit am Ende der Fahnenstange angelangt“, ist er überzeugt.
Doch Bauen wie beim YUO hat auch eine Kehrseite, und zwar deutlich höhere Baukosten. Gerade die Gebäudetechnik ist ein Kostentreiber. Bauherrin beim YUO ist die Immobilien Rhein-Mosel GmbH (IRM), eine 100-prozentige Tochter der Sparkasse Koblenz. Prokurist Ulf Krämer sagt: „Wir haben uns bewusst für den Weg mit Nachhaltigkeit entschieden, obwohl der sich kaufmännisch schlechter rechnet.“
Möglich sei das allerdings nur durch eine Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die es in dieser Form nicht mehr gibt. Genaue Zahlen, was das Projekt insgesamt kostet, nennt Krämer auf Nachfrage nicht, sagt nur: „Es handelt sich um einen guten zweistelligen Millionenbetrag.“ Im Vergleich zum Bürogebäude direkt nebenan, das ebenfalls von der IRM, aber eben nicht nach so hohen Standards gebaut wurde, seien die Kosten spürbar höher.
Und was bringt diese hohe Investition letztlich den Unternehmen, die ins YUO einziehen? Allen voran niedrige und stabile Nebenkosten, so die Hoffnung der Projektverantwortlichen. Der Mietpreis wird dagegen verhältnismäßig hoch sein, allein schon wegen des Erstbezugs in einen Neubau.
Bei der angestrebten DGNB-Zertifizierung spielt zudem ein hoher Komfort für Nutzer eine wichtige Rolle. Im obersten Geschoss gibt es etwa Penthouse-Mietflächen mit großen Dachterrassen. „Das Gebäude ist sehr stark vom Nutzer gedacht“, sagt Sebastian Buchholz. Das zeige sich in einer hohen Flexibilität. Mieter können ihre Büroflächen mitgestalten und entscheiden, ob sie lieber Großraumbüros oder abgetrennte Räume haben möchten. Die insgesamt zwölf Mieteinheiten sind auch miteinander kombinierbar. All das erhöht die Attraktivität – aber auch den Preis.
Aktuell sind noch nicht alle Flächen vermietet, sagt Vermittlerin Sabine Adam, „wir freuen uns über jede Anfrage“. Wer bereits als Mieter feststeht, dazu sagt Adam mit Verweis auf den Datenschutz nichts, „viele Mieter wollen nicht im Vorfeld bekannt sein“. Ob das YUO bis zur geplanten Fertigstellung im November 2025 komplett belegt ist, wird sich zeigen. In der Regel ziehen sich Mietverhandlungen im Gewerbe über Monate, sagt Sabine Adam. Genauso wie auf der Baustelle, steht auch in dieser Hinsicht noch eine arbeitsreiche Zeit bevor.
Ein Projekt mit vielen Partnern
Bauherrin des YUO ist die Immobilien Rhein-Mosel GmbH (IRM). Sie hat die Stadt.Land.Immobilienentwicklung GmbH mit der Projektentwicklung beauftragt. Generalplaner ist die CMF + Partner GmbH nach einem Entwurf des Architekturbüros Ternes. Die Verhandlungen mit Mietinteressenten führen Adam Immobilien und ATAG Klöckner & Cie.