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Eigentümer dürfen Gewerbefläche nicht als Wohnraum vermieten

Eigentümer können mit ihren Immobilien nicht machen, was sie wollen. Sie müssen sich an die Vorgaben aus der Teilungserklärung halten. Wer Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln möchte, muss daher in Abstimmung mit den Miteigentümern die Vorgaben entsprechend ändern.

Gewerbeflächen
Ein Gericht urteilte, dass eine Gewerbefläche nur unter speziellen Umständen als Wohnraum genutzt werden darf.
Foto: Patrick Pleul – dpa

Karlsruhe (dpa/tmn) – Wohnen oder Gewerbe? Wie eine Immobilie genau genutzt werden darf, wird in der Teilungserklärung festgelegt. Von diesen Vorgaben dürfen Eigentümer nicht eigenmächtig abweichen. Davon berichtet der Eigentümerverband Haus und Grund in seiner Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (10/2018).

Ist ausschließlich die gewerbliche Nutzung der Teileigentumseinheiten vorgesehen, dürfen diese nicht einfach in Wohnraum umgewandelt werden. Möglich wäre das nur durch eine Änderung der Teilungserklärung – im Zweifel im Wege einer Klage.

In dem verhandelten Fall am Bundesgerichtshofs (Az.: V ZR 307/16) waren die sieben Eigentumseinheiten des Objektes laut Teilungserklärung zur gewerblichen Nutzung vorgesehen. In dem Haus hatten sich vor allem Arztpraxen und eine Apotheke angesiedelt. Nachdem in unmittelbarer Nähe ein großes Ärztehaus errichtet wurde, zogen mehrere Ärzte aus dem Haus aus. Nach vergeblichen Versuchen, gewerbliche Nachmieter zu finden, teilte der beklagte Eigentümer seine Einheit auf und vermietete sie als Wohnraum. Daraufhin klagten die restlichen Teileigentümer.

Mit Erfolg: Die Nutzung als Wohnraum sei hier nicht zulässig. Eine solche Nutzung gehe mit Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik einher. Das sei mit einer gewerblichen Nutzung nur schwer vereinbar. Die übrigen Eigentümer hätten ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter der Anlage erhalten bleibt, um Konflikte einer gemischten Nutzung zu vermeiden. Der Beklagte hätte sich vor dem Umbau mit der Eigentümerversammlung absprechen sollen. Wenn die anderen Teileigentümer zugestimmt hätten, könnte eine Änderung in der Gemeinschaftsordnung die Nutzung als Wohnraum erlauben.

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