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    Berlin

    BGH begrenzt Schadenersatz – So sichern Hauskäufer sich ab

    Hauskäufer sollten sich vor Mängeln absichern, um einen langwierigen Rechtsstreit und hohe Kosten einer Sanierung zu vermeiden. Denn sind diese unverhältnismäßig hoch, kann im Einzelfall der Schadenersatz begrenzt sein, entschied jetzt der BGH.

    Absichern vor dem Hauskauf
    Ein Gutachter kann helfen, etwaige Mängel zu finden, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
    Foto: Verband Privater Bauherren - DPA

    Mängel können aus dem Traumhaus einen Alptraum machen. Werden nach der Übergabe Schäden gefunden, kann das zu einem langen Gerichtsstreit führen - wie ein aktuelles Beispiel vor dem Bundesgerichtshof (BGH) zeigte. Nach der Übergabe stellten die Käufer fest, dass das Gebäude von Hausschwamm befallen war. Die Sanierungskosten überstiegen den Verkaufspreis um ein Vielfaches.

    Doch der BGH hat den Anspruch auf Schadenersatz begrenzt: Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch sind, muss der Verkäufer maximal so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist, heißt es in dem Urteil (Az. V ZR 275/12) vom Freitag (4. April).

    Bei der Frage, ob die Beseitigungskosten unverhältnismäßig sind, komme es auf die Umstände des Einzelfalls an, betonte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann. Zur Orientierung gibt es jedoch Richtwerte: Demnach ist eine Sanierung unverhältnismäßig teuer, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung - oder wenn die Reparatur mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre. Entscheidend ist jeweils nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert.

    Käufer können sich aber vor der Unterzeichnung des Vertrags bestmöglich absichern, dass ihr neues Eigenheim frei von solchen gravierenden Mängeln ist:

    Das Gutachten: Experten wie die Juristin Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland in Berlin raten grundsätzlich dazu, ein Gutachten erstellen zu lassen. «Man selbst ist meist nicht so sachkundig, etwas von den Baumaterialien zu verstehen.» Aber Kaufinteressenten können Vorarbeit leisten und recherchieren, welche Probleme Häuser aus dieser Bauzeit haben könnten. Wie gut ist die Substanz bei vergleichbaren Bauten heute? Wurde damals Asbest verbaut? Dann sollte der Gutachter gezielt nach solchen Problemen suchen. Das schütze den Käufer nicht nur vor dem Kauf einer mangelhaften Immobilie, sondern helfe ihm, grundsätzlich den weiteren Investitionsbedarf einzuschätzen.

    Das Gespräch: Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Kaufinteressenten alle ihm bekannten Mängel zu nennen. Das betreffe Faktoren, die die Entscheidung über Kaufen oder Verzichten beeinflussen können, erläutert Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Ein Beispiel sind frühere Wasserschäden - auch wenn diese zehn Jahre zurückliegen. Ist aber die Ursache beseitigt worden, und es gab keine Folgeschäden, müsse das nicht unbedingt genannt werden.

    Der Verkäufer muss außerdem Fragen des potenziellen Käufers nach Schäden oder Umbauten richtig und vollständig beantworten. Das sollte der Interessent nutzen, um sich abzusichern. «Fragen Sie die Geschichte des Hauses ab», rät Reinhold-Postina. «Und gehen Sie zu den Nachbarn, die sind ziemlich aufmerksam.» Storm empfiehlt, Hinweise ernst zu nehmen und nach damit zusammenhängenden Schäden in der Bausubstanz zu suchen. «Später kann ich damit nicht mehr ankommen», sagt die Expertin.

    Die Beurkundung: Der Kauf eines Grundstücks muss von einem Notar beurkundet werden. Storm rät, in dem Beurkundungsvertrag alle vom Verkäufer offengelegten und vom Gutachter gefundenen Mängel zu nennen.

    Die Kontrolle: Hauskäufer haben laut Storm nach der Übergabe drei Jahre lang die Möglichkeit, Mängel zu reklamieren. Spätestens kurz vor Ablauf dieser Frist sollten sie daher noch einmal auf Fehlersuche gehen. Bei einem Hausbau läuft die Gewährleistungsfrist fünf Jahre lang.

    Hausschwamm richtig entfernen

    Wenn es um den echten Hausschwamm geht, wird es teuer: «Eine halbe Hausschwammsanierung ist keine Sanierung, da ist ein Abriss und Neubau am Ende oft sinnvoller», betont Torsten Matthäus, Berater beim Bauherren Schutzbund (BSB). Er rät, bei Verdacht auf einen Befall umgehend einen Sachverständigen hinzuzuziehen, bevor man eine Firma mit der Sanierung beauftragt.

    Dieser untersucht, ob es sich wirklich um Hausschwamm handelt - und wie er sich ausgebreitet hat. «Dafür muss er das gesamte Haus unter die Lupe nehmen, da der Pilz mehrere Meter ohne Holz, das seine Nahrungsquelle ist, überwinden kann», erklärt Matthäus. Die Myzel, aus denen die Fruchtkörper des Pilzes hervorgehen, können Jahrzehnte überdauern - und dann plötzlich wieder Blüten treiben.

    Befallene Stellen im Holz müssen ausgeschnitten, der Putz abgeklopft, Fugen ausgekratzt und das Mauerwerk abgeflammt werden. Dann wird die rohe Wand mehrfach mit Chemikalien behandelt. Erst danach erfolgt der Wiederaufbau - möglichst ohne neue Holzbauteile. «Dabei muss die Baufirma auch das Mauerwerk trockenlegen», sagt Matthäus. Denn Feuchtigkeit erwecke inaktive Myzel schnell wieder zu neuem Leben.

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