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Mietrendite genau untersuchen: Was wirft das Betongold noch ab?

Zuletzt setzten viele auf die Investition in Immobilien – doch gerade, weil die Preise so stark gestiegen sind, nimmt die Rendite ab.  Foto: Adobe Stock
Zuletzt setzten viele auf die Investition in Immobilien – doch gerade, weil die Preise so stark gestiegen sind, nimmt die Rendite ab. Foto: Adobe Stock

Deutschlands Immobilienmarkt boomt. Laut der Bulwiengesa AG kletterten die Preise für Wohneigentum im vergangenen Jahr in den deutschen Großstädten im Schnitt um rund 9 Prozent. Damit stiegen die Immobilienpreise erneut schneller als die Mieten. Die nämlich legten im selben Zeitraum bei Neuverträgen „nur“ um 7,25 Prozent zu.

Lesezeit: 2 Minuten
Für potenzielle Immobilienkäufer und Besitzer von Wohneigentum bedeutet dies aber, dass die Mietrenditen gerade aufgrund der stärker steigenden Preise immer weiter sinken. Dass die Preise derzeit so rasant klettern, hat einen einfachen Grund: „Die anhaltend niedrigen Zinsen, hervorgerufen durch die Politik der Europäischen Zentralbank, lockten auch im vergangenen Jahr viele ...
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Die Mietrendite

Ein Muster zum Errechnen der Mietrendite – wobei die Nebenkosten je nach Ort schwanken:

Bruttomietrendite:

Kaufpreis des Objekts (50qm) 120.000 Euro ; Kaltmiete pro Jahr: 5000 Euro; Bruttomietrendite (Kaltmiete geteilt durch Kaufpreis): 4,17 Prozent

Nettomietrendite:

Kaufpreis: 120.000 Euro + Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 5%, Makler 5%, Notar- und Grundbuchkosten 1,5%): 13.800 Euro = Investitionskosten gesamt: 133.800 Euro

Kaltmiete pro Jahr: 5000 Euro – Verwaltungskosten pro Jahr: 250 Euro – Instandhaltungskosten pro Jahr: 350 Euro = Jahresreinertrag: 4400 Euro

Nettomietrendite (Jahresreinertrag/ Investitionskosten): 3,29 Prozent

Das Eigenheim als Geldanlage?

Wer sein eigenes Häuschen baut, betreibt Altersvorsorge: Später miet- und schuldenfrei zu wohnen, macht einen erklecklichen Teil der Rente frei für andere Ausgaben, etwa fürs lang ersehnte Reisen. Als Geldanlage taugt die selbst genutzte Immobilie aber nur bedingt. Ein Rechenbeispiel: Die Familie (der Vater ist 35) baut für 300.000 Euro, sie bringt 100.000 Euro Eigenkapital ein.

200.000 Euro finanziert die Bank, üblicherweise mit einem Annuitätendarlehen. Nehmen wir an, der Hausbauer bezahlt über die ganze Laufzeit hinweg 2,5 Prozent Zinsen und eine monatliche Rate von rund 800 Euro. Dann ist das Darlehen nach 29 Jahren getilgt, also rechtzeitig vor dem Renteneintritt. Allerdings haben die stolzen Eigenheimbesitzer über die gesamte Laufzeit auch gut 81.000 Euro Zinsen gezahlt. Anders ausgedrückt: Der Wert des Hauses müsste auf mehr als 381.000 Euro gestiegen sein, damit die „Geldanlage“ eine Rendite abwirft – da müssen Lage und Zustand der Immobilie schon gut sein. Hinzu kommt: Durch die Inflation über viele Jahre ist der Geldbetrag deutlich weniger wert als früher. hil
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