Genau prüfen

Welche Betriebskosten Vermieter umlegen dürfen

Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler. Denn Vermieter dürfen längst nicht alle Kosten umlegen. Mieter sollten die jährlichen Briefe deshalb ganz genau kontrollieren.

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Betriebskosten
Sind die Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart, müssen sie auch gezahlt werden. Nicht immer dürfen Vermieter Ausgaben aber umlegen. Ein kritischer Blick kann sich lohnen.
Foto: Andrea Warnecke/dpa-tmn

Hamburg (dpa/tmn). Nebenkosten machen einen großen Teil der Bruttomiete aus. Manche bezeichnen sie deshalb als „zweite Miete“. Unter Betriebskosten versteht man die Ausgaben, die dem Eigentümer einer Immobilie laufend entstehen.

Grundsätzlich gilt, „dass die Betriebskosten immer etwas mit der Nutzung der Immobilie durch den Mieter zu tun haben müssen. Kosten, die allein dem Eigentümer entstehen, fallen nicht darunter“, erklärt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieterverein zu Hamburg.

Im Schnitt zahlen Mieter in Deutschland dafür monatlich 2,16 Euro pro Quadratmeter. Das zeigt der jüngste Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund auf Basis der Abrechnungen von 2017 erstellt hat.

Die Nebenkostenabrechnung genau prüfen

Doch nicht jede Nebenkostenabrechnung ist korrekt. Etliche enthalten Posten, die die Vermieter gar nicht auf ihre Mieter umlegen dürften. Mieter sollten die jährlichen Abrechnungen genau prüfen. Zumal nicht jede Betriebskostenabrechnung berechtigt ist.

„Mieter müssen neben der Netto-Kaltmiete nur dann Nebenkosten zahlen, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist“, erklärt Chychla. Eine Ausnahme bilden die Kosten für Heizung und Warmwasser.

An Formulierungen im Mietvertrag dazu bestehen keine hohen Anforderungen, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 137/15). Damit Vermieter die Kosten wirksam umlegen können, genügt eine einfache Klausel, etwa: „Die Betriebskosten sind umlegbar“, so Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Die Abrechnung muss gewisse formelle Anforderungen erfüllen. „Sie muss eine Zusammenstellung der einzelnen Kostenarten enthalten“, erläutert Chychla. Und sie muss jeweils die Gesamtbeträge nennen.

Abrechnung muss einzelne Kostenarten aufführen

Auch ein nachvollziehbarer Verteilerschlüssel ist vorgeschrieben. Damit wird der genaue Kostenanteil des Mieters berechnet. Zudem müssen die angefallenen Betriebskosten den bereits geleisteten Vorschüssen des Mieters gegenübergestellt werden.

Aber was genau gehört zu den umlegbaren Betriebskosten? In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind 17 Kostenarten aufgeführt. Neben Heizung und Warmwasser gibt es 14 „kalte Betriebskosten“, etwa Grundsteuer, Versicherung, Abwasser, Müllabfuhr, Hauswart, Reinigung des Hauses, der Straße sowie des Schornsteins und die Gartenpflege.

Unter Position 17 stehen sonstige Betriebskosten, die zusätzlich zu den üblichen 16 Kostenarten anfallen. „Denkbar sind zum Beispiel Concierge- und Bewachungsdienste oder auch die Wartungskosten für Rauchwarnmelder“, sagt Rechtsanwalt Johannes Hofele.

Mieter müssen nicht alle Kosten tragen

Diese Kosten sollten Mieter besonders sorgfältig prüfen. „Wichtig ist, dass diese Kosten explizit im Mietvertrag aufgeführt sind, sonst dürfen sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. Außerdem muss – wie bei allen anderen Betriebskosten – das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet werden“, erklärt Hofele vom Deutschen Anwaltverein.

Unter „Sonstige Betriebskosten“ führen manche Vermieter Kosten auf, die woanders hingehören oder nicht umlegbar sind. „Das verstößt gegen das Transparenzgebot. Kosten, die irgendwo aufgeführt werden, wo man sie nicht erwartet, müssen Mieter nicht bezahlen“, so Hofele.

Verwaltungskosten für die Immobilie sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören laut BetrKV nicht zu den umlegbaren Kosten. „Gerade Letztere sind streitanfällig“, so Wagner.

Abrechnungen nachvollziehen

Bei Beanstandungen können Mieter Nachforderungen in Höhe des streitigen Kostenanteils zurückhalten, erklärt Chychla. Mieter haben das Recht, Original-Belege beim Vermieter einzusehen. Anspruch auf Kopien haben sie meist nicht. Sie können Belege aber fotografieren und die Abrechnungen in Ruhe Zuhause durchsehen, erläutert Chychla.

Wollen Mieter nachzuvollziehen, ob sich die abgerechneten Kosten im angemessenen Rahmen bewegen, können sie sich am Betriebskostenspiegel orientieren. Dieser listet die Höhe der Kostenarten und die üblichen Kostensätze pro Quadratmeter und Monat auf. „Mieter sollten dabei beachten, dass es große regionale Unterschiede gibt“, sagt Wagner.

Ist die Abrechnung aus der Sicht des Mieters in Ordnung, muss er eventuelle Nachzahlungen erst nach einer Prüfungsfrist leisten. Angemessen ist hier maximal ein Monat. Ergibt sich für Mieter ein Guthaben, muss der Vermieter es umgehend überweisen.

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BGH: VIII ZR 137/15