Nachgefragt: Monika Walther
Mainz – Fünf Fragen an Wirtschaftswissenschaftlerin Monika Walther.
Warum ist die Verkaufsfläche nicht oder nicht allein entscheidend?
Weil für den Kunden in erster Linie die Auswahl zwischen einer Vielzahl interessanter Läden und Marken zählt. Ob der H&M oder der derzeit angesagte Primark dann 2000 oder nur 1500 Quadratmeter Verkaufsfläche hat, ist dem Kunden völlig egal und entsprechend wird sich auch der Umsatz nicht wesentlich unterscheiden. So kann es eben sein, dass mit einer geschickten Flächenkonzeption – und unverändert hoher Ladenanzahl – auf kleinerer Fläche ein ähnlich hoher Umsatz erzielt werden kann.
Sie empfehlen, dass die Zahl der neuen Läden 50 Prozent der vorhandenen nicht überschreiten soll, ideal wäre ein Verhältnis von 1 zu 3.
Das sind keine strikten Grenzwerte, aber schon eine ungefähre Größenordnung, für Mainz also zwischen 60 und maximal 70 Läden, ideal zwischen 40 und 50 Läden – aber jeweils inklusive Gastronomie und Dienstleistungen, die ja in den Straßenlagen auch mitgezählt werden. Das Problem ist allerdings, dass die Ladenanzahl nicht so einfach zum Beispiel in einem städtebaulichen Vertrag mit dem Projektierer festzuschreiben und später auch wirksam zu kontrollieren ist, weil das ja einen Eingriff in die interne Konzeption und das Flächenmanagement des Centers bedeuten würde.
Was kann die Stadt sonst tun?
Statt um die Verkaufsfläche zu feilschen, könnte sich die Stadt damit behelfen, die Zahl der Mall-Ebenen von den derzeit geplanten drei auf zwei zu begrenzen. Ein weiteres Vollgeschoss könnte dann an einen oder mehrere Großmieter vergeben, aber eben nicht per Mall erschlossen und mit mindestens 20 bis 30 weiteren kleinen Mietflächen belegt werden. Auf diese Weise reduziert sich automatisch auch die Gesamtlänge der im Center geschaffenen zusätzlichen „Fußgängerzone“, was ebenfalls ein wichtige Voraussetzung für ein ausgewogenes „Kräfteverhältnis“ zwischen Center und den übrigen innerstädtischen Geschäftslagen ist.
Wie kann in Mainz eine Win-Win-Situation gelingen: Das Center lohnt sich für Betreiber und Mieter und die 1a-Lagen haben keine Einbußen?
Das ist ohne genauere Analyse der örtlichen Verhältnisse schwer zu sagen. Grundsätzlich sollte der im Center erzielbare Umsatz das für die Innenstadt realistischerweise (!) anzunehmende Marktzuwachspotenzial nicht übersteigen und zweitens sollte der Marktanteil des Centers am zukünftig zu erwartenden Gesamtumsatz der Innenstadt nie mehr als 20 Prozent betragen.
Wie bewerten Sie es, dass gerade der Projektierer ECE meist Einkaufscenter mit überdurchschnittlich vielen Läden entwickelt, die das von Ihnen empfohlene Verhältnis zu den schon vorhandenen 1a-Lagen oft überschreiten?
Neben wirtschaftlichen Überlegungen, dass sich nämlich mit einer Vielzahl kleinerer Ladenlokale der Mietertrag maximieren lässt, spielt auch die effiziente Gestaltung des Centermanagements eine wichtige Rolle. Grundsätzlich ist es allerdings schon so, dass ECE bestrebt ist, zum einen möglichst „autarke“ Center zu konzipieren, die weitgehend unabhängig von den Unwägbarkeiten im Umfeld funktionieren, und zum anderen, eine der „Topadressen“, den zentralen „Anlaufpunkt“ in der City zu bilden oder, wenn möglich, auch die Marktführerschaft innerhalb der Innenstadt zu übernehmen. Die Fragen stellte Claudia Renner
Zur Person: Monika Walther (48) ist eine Wissenschaftlerin, die aus Erfahrung weiß, wie Einkaufscenter „ticken“. Nach dem Studium der Wirtschaftswissenschaften in Duisburg war sie in der Hauptverwaltung der Horten Warenhaus AG Düsseldorf tätig, danach war sie zunächst sechs Jahre lang bei zwei großen Immobilien-Consultingunternehmen und später freiberuflich mit der Analyse, Bewertung und Entwicklung von Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien beschäftigt. In den letzten zehn Jahren lehrte und forschte die verheiratete Mutter zweier Kinder als wissenschaftliche Mitarbeiterin im Bereich Projektentwicklung und Projektmanagemgent bei Prof. Thomas Krüger, zuerst an der Technischen Hochschule Hamburg-Harburg, zuletzt an der HafenCity Universität Hamburg.
