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  • BGH-Urteil bestätigt: Galeriegeschoss ist Wohnfläche

    Berlin (dpa/tmn). Ein Galeriegeschoss gehört zur Wohnfläche einer vermieteten Wohnung - und zwar auch, wenn diese Räume aufgrund bauordnungsrechtlicher Vorgaben keine Aufenthaltsräume sind.

    Dies gilt zumindest dann, wenn die Räume im Mietvertrag ausdrücklich als Teil der Wohnfläche bezeichnet werden. Auf eine entsprechende Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin (Aktenzeichen: VIII ZR 39/09).

    Bereits im September 2009 hatte der BGH in einem anderen Fall entschieden, dass ein ausgebautes Dachgeschoss mit der vollen Quadratmeterzahl zur Wohnfläche zählt, wenn es ausdrücklich als «Wohnraum» vermietet wurde. Dies gilt auch dann, wenn es zwar bewohnbar ist, aber nicht in vollem Umfang den öffentlich-rechtlichen Vorschriften beispielsweise zum Brandschutz entspricht.

    In dem nun verhandelten Fall hatte eine Frau eine Maisonette-Dachgeschosswohnung mit einem beheizbaren Galeriegeschoss gemietet. Zwischen Mieterin und Vermieter war im Vertrag eindeutig vereinbart worden, dass dieses Galeriegeschoss ein Teil der Wohnfläche ist. Nach der Landesbauordnung gelten die Räume des Galeriegeschosses aber nicht als Aufenthaltsräume, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 Meter aufweisen.

    Die Mieterin war daher der Ansicht, dass das Galeriegeschoss nicht als Wohnfläche gelte. Sie forderte die hierfür gezahlte Miete zurück - zu Unrecht, wie der BGH entschied. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, können bei der Wohnflächenermittlung eingerechnet werden. Dies gelte unabhängig davon, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung als Wohnraum anzurechnen sind oder nicht.

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