Nebenkostenabrechnung: Was steckt drin?

Wie stelle ich fest, dass meine Nebenkostenabrechnung zu hoch ist?

In Zeiten steigender Energiepreise fallen auch die Betriebskosten höher aus, ein erheblicher Bestandteil sind ja Heizenergiekosten. Stutzig werden sollte man allerdings, wenn einzelne Posten gegenüber dem Vorjahr deutlich abweichen. Zum Beispiel Hausmeisterkosten: Da könnte es sein, dass der Auftrag an ein anderes Unternehmen gegangen ist, das deutlich teurer ist. Dann sollte man beim Vermieter nachfragen und die Belege einsehen.

Wo verstecken sich die häufigsten Fehler?

Zunächst muss man sagen, dass die meisten Fehler aus Unkenntnis passieren und nicht in Betrugsabsicht. Was häufig vorkommt, sind Verstöße gegen die Wirtschaftlichkeit. Etwa wenn Betriebe für den Winterdienst beauftragt werden, deren Kosten in keinem Verhältnis zur erbrachten Leistung stehen. Oder wenn bei Eigentumswohnungen Positionen abgerechnet werden, die zwar der Wohnungseigentümer zu tragen hat, die aber auf den Mieter nicht umgelegt werden dürfen. Zum Beispiel Verwaltungskosten.

Gibt es eine Faustregel dafür, welche Kosten der Vermieter beim Mieter geltend machen kann?

Zunächst muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Welche Kosten umgelegt werden können, hat der Gesetzgeber in der Betriebskostenverordnung geregelt. Nur was darin aufgeführt ist, ist rechtens. Meist ist diese Verordnung auch vollständig oder auszugsweise im Mietvertrag abgedruckt. Klassiker sind die Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Stromkosten für Beleuchtung oder auch Kosten für den Hauswart. Was dagegen nicht umgelegt werden darf, sind Instandsetzungskosten etwa für die Reparatur einer Heizung. Da geht den Mieter nur die Wartung etwas an.

Wann muss die Abrechnung vorliegen?

Innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Der Abrechnungszeitraum muss immer ein Jahr betragen, nicht notwendig das Kalenderjahr oder das Jahr gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, sondern ein einmal festgelegtes und dann einzuhaltendes „Geschäftsjahr“. Vereinfacht gesagt: Wenn nach 24 Monaten in einer neuen Wohnung noch keine Abrechnung vorgelegt wurde, befindet sich der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung in Verzug, sodass der Mieter spätestens dann nachfragen sollte.

Und wenn der Vermieter bummelt?

Dann kann man ihn auffordern, die Abrechnung vorzulegen. Kommt er dem nicht nach, darf man als Mieter alle Vorauszahlungen zurückverlangen, die man im noch nicht abgerechneten Zeitraum geleistet hat. Spätestens dann dürfte der Vermieter die Abrechnung nachreichen. Nachforderungen kann er dann nicht mehr stellen.

Wie viel Zeit haben Mieter, ihre Abrechnung zu prüfen?

Ein Jahr ab Aushändigung. Wenn der Mieter kurz vor Ablauf der Jahresfrist noch Einwände geltend machen will, sollte er sich den Empfang des entsprechenden Schreibens vom Vermieter bestätigen lassen oder das Schriftstück per Fax versenden, damit mit dem Sendebericht der Zugangsnachweis geführt werden kann.

Da klingt der Rechtsweg an: Welche Posten sind denn die strittigsten?

Ich erlebe zum Beispiel, dass horrende Summen für den Winterdienst aufgerufen werden, obwohl kaum Schnee fällt. Oft gibt es auch Streit über Abrechnungen, bei denen der Verbrauch nach Personen erfasst wird und nicht nach Quadratmetern. Da geht’s schon mal darum, wer wie lang in einer Wohnung gelebt hat. Oder auch, wer zu oft duscht. Häufigstes Problem ist aber, dass die Abrechnung unverständlich ist, weil eine Übersicht der Gesamtkosten fehlt oder der Verteilungsschlüssel, nach dem abgerechnet wird. Manchmal sind auch die geleisteten Vorauszahlungen nicht richtig abgezogen. Da haben viele Vermieter noch Nachholbedarf.

Das Gespräch führte Nicole Mieding