Mietvertrag: Worauf Mieter achten sollten
Ein paar Sätze oder mehrere Seiten – jeder Mietvertrag sieht anders aus. Meist steckt er voller Details, etwa zu Schönheitsreparaturen und Tieren in der Wohnung. Dabei muss er laut Gesetz gar nicht lang sein. „Man braucht keinen schriftlichen Mietvertrag“, sagt Claus Deese vom Mieterschutzbund in Recklinghausen sogar. „Es muss lediglich Einigkeit über die Vertragsparteien, das Objekt und die Höhe der Miete bestehen.“
Dennoch: In aller Regel wird vor dem Einzug ein Vertrag unterschrieben. Dann müssen Mieter und Vermieter namentlich genannt werden, genauso die Adresse des Objektes einschließlich der genauen Lage (bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern etwa die Etage) sowie die Höhe der Miete. Für Mieter gilt: je kürzer der Mietvertrag, desto besser. Steht in dem Papier beispielsweise nichts zu Schönheitsreparaturen – also Streichen und Tapezieren –, dann ist automatisch der Vermieter dafür verantwortlich, erklärt Mietrechtsexperte Deese. In den meisten Verträgen sind aber viele Details geregelt. So kann etwa der Umfang der Betriebskosten bis zu 17 Posten haben.
Normalerweise wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. Beschränkungen sind nur zulässig, „wenn ich als Vermieter einen bestimmten Befristungsgrund habe“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ein solcher Grund kann sein, dass der Vermieter die Immobilie in absehbarer Zeit für sich selbst oder Verwandte benötigt. Auch wenn schon beim Abschluss des Mietvertrages feststeht, dass die Wohnung oder das Haus bald saniert werden muss, ist ein Zeitvertrag rechtmäßig.
Die Höhe der Miete ist frei vereinbar. Bei einem neuen Vertrag muss sich der Vermieter nicht am Mietspiegel orientieren, sondern an der ortsüblichen Vergleichsmiete. „Bei einem Staffelvertrag muss der Vermieter von Anfang an hineinschreiben, wann die Miete in welcher Höhe steigt“, schränkt Happ aber ein. Beim Indexvertrag, der ebenfalls eine regelmäßige Mietsteigerung beinhaltet, muss deutlich werden, auf welcher Grundlage die Erhöhung geschieht. Maßstab ist meist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland.
Abgesehen davon muss nicht aufgeschlüsselt werden, wie die Miete berechnet wird, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Eine Abrechnung pro Quadratmeter oder Raum ist nicht verpflichtend. „Es reicht völlig aus, dass sie festlegen: 400 Euro.“ Normalerweise wird die Kaltmiete festgehalten, dazu eine Vorauszahlung der Betriebskosten.
Auch die Festlegung einer Kaution ist üblich. Der Vermieter darf maximal drei Monatskaltmieten als Kaution verlangen. „Der Mieter hat aber das Recht, in drei Monatsraten zu zahlen, die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses“, sagt Ropertz. Der Vermieter darf sowohl ein Konto für die Kaution einrichten als auch den Mieter damit beauftragen, eins zu eröffnen, ergänzt Gerold Happ. „Der Vermieter muss dafür sorgen, dass das Geld zu den üblichen Zinsen verzinst wird.“ Am Ende des Mietvertrages erhält der Mieter Kaution samt Zinsen innerhalb einer angemessenen Frist zurück – sofern das Geld nicht für noch offene Betriebskostenabrechnungen benötigt wird.
Ein großer Streitpunkt sind die Schönheitsreparaturen. „Die einfachste, wirksamste Klausel ist ‚Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen'“, sagt Ropertz. In der Vergangenheit haben Wohnungs- und Hausbesitzer vielfach starre Vorgaben in die Verträge aufgenommen. Das ist bei heutigen Mietverträgen nicht mehr zulässig. Anstatt der Vorgabe, dass etwa Küche und Bad unbedingt nach drei Jahren zu streichen seien, darf es nur heißen, die Räume müssen „im Allgemeinen“ nach dieser Zeit gestrichen werden. „Wichtig ist, dass sich die Fristen am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientieren“, betont Happ.
Auch Kleinreparaturen sind häufig im Mietvertrag geregelt. Damit sind Bagatellschäden wie kaputte Thermostate von Heizungen gemeint. Faustregel: Der Mieter muss pro Schaden maximal 100 Euro zahlen, ab 101 Euro hat alles der Vermieter zu tragen. Außerdem muss im Vertrag festgehalten sein, dass der Mieter maximal 8 Prozent der Jahresmiete für Kleinreparaturen investieren muss. Gut zu wissen: Der Mieter muss zwar für den Schaden aufkommen, aber nicht den Handwerker rufen. Das ist Aufgabe des Vermieters.
Tierhaltung kann vertraglich geregelt werden, muss aber nicht. Grundsätzlich gilt: „Wellensittiche, Fische – alles immer gar kein Problem“, sagt Happ. Tiere, die in Käfigen oder Aquarien gehalten werden, sind erlaubt. Größere Tiere darf der Vermieter dagegen verbieten.
Von Sandra Ketterer
